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中央经济工作会议关于房地产的表态意味着什么?

经济走势跟踪

Macroeconomic trend monitor

中国社会科学院宏观经济运行与政策模拟实验室

中国社会科学院经济研究所决策科学研究中心

中国社会科学院经济所《宏观经济与政策跟踪》课题组

2016年第90期(总第1701期)2016年12月16日(星期五)

  

经济热点分析

  

中央经济工作会议关于房地产的表态意味着什么?

  

[导读:中央经济工作会议会议稿中有关房地产“去库存”和“促进房地产市场平稳发展”的表态,是近期人们关注的热点。这是今年12月9日中央政治局会议提出“建立符合中国国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”后,对我国未来房地产市场的发展方向和相关政策作出的重大表态。放在“抑制资产泡沫”的前提下,房地产市场的发展事关金融稳定,中央经济工作会议的表态将对未来房地产市场的走势产生重大的影响。]

 

  “房子是用来住的、不是用来炒的”意味着什么?

  定调明年中国经济的中央经济工作会议刚刚结束,房地产再次成为会议的一大焦点。在长达5000多字的会议稿中,有关房地产的主要是“去库存”和“促进房地产市场平稳发展”两处出现。据《华尔街见闻》发现:会议稿其实引用了之前权威人士说的一句话:房子是用来住的、不是用来炒的。

  去库存方面,会议指出:要坚持分类调控,因城因地施策,重点解决三四线城市房地产库存过多问题。要把去库存和促进人口城镇化结合起来,提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通,提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平,增强对农业转移人口的吸引力。

  在促进房地产市场平稳健康发展方面,会议强调,“要坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,严格限制信贷流向投资投机性购房”,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。

  国泰君安分析认为,会议明确提出四招促进房地产平稳健康发展:第一,明确定位,限制投机;第二,建立长效机制;第三,货币收紧;第四,落实地方政府主体责任,增加土地供应。2016年房地产的主要任务是去库存,2017年,三四线继续去库存,一二线则侧重于防泡沫。

  任泽平认为,这表明,中央明确了房地产的居住属性和消费属性,否定了投资投机属性,表明中央决心解决人地分离、人口城镇化与土地城镇化不匹配的问题,大都市圈战略日渐清晰,小城镇化战略或退出历史舞台。随着大都市圈和区域核心城市土地供应增加,未来房地产投资回调幅度可能不深。2014-2016年房地产去库存比较充分,2017-2018年面临补库需求。

  从金融、土地、城市化、立法四方面建立长效机制

  建立房地产发展的长效机制,上届中央政府在房地产调控的时候就曾提出。2013年3月27日的国务院常务会议、2015年4月30日的中央政治局会议也再度提出。而2014年3月发布的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》提出,“健全房地产市场调控长效机制。调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策,共同构建房地产市场调控长效机制。”房地产发展的长效机制,主要借助住房、土地、财税、金融以及不动产登记等类政策性工具,要“符合国情”、“适应市场规律”。

  今年的中央经济工作会议指出,在促进房地产市场平稳健康发展方面,主要包括以下方面的措施:

  1. 在金融上,会议指出,要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。

  2. 在土地上,会议指出,要落实人地挂钩政策,根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。

  3. 在城市化上,会议指出,大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展。

  4. 在立法上,会议指出要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿,规范开发、销售、中介等行为。

  市场结构性过热会消退?

  经济学家易宪容称,这意味着从2017年起,中国的房地产市场将发生根本性改变,住房将回归到基本居住功能,政府会通过信贷、税收等政策对房地产市场进行清晰的界定。

  国研中心张立群则预计,明年房地产市场将主要以居住需求为主,销售会保持平稳,部分城市房地产市场结构性过热将会消退,这对于中国宏观经济的平稳非常有利。

  房地产税能否加快推进?

  12月9日召开的政治局会议,在分析研究2017年经济工作时释放信号,要建立长效机制,外界分析人士普遍都提到房地产税。

  然而,《21世纪经济报道》援引中国财政科学研究院院长刘尚希称,房地产税出台需要立法,立法进展取决于全国人大。房地产税对房地产市场调控起不了太大作用,房地产税出台初期能起到一定调控作用,就像石头扔进水里,刚开始泛起涟漪,之后就平静了。中国人民大学国家发展战略研究院执行院长刘云春也称,房地产税等是长效机制,短期未必能出台。而中央经济工作会的会议稿中也并未明确提到“房地产税”一词。

  因城施策,因地制宜仍然为当前楼市调控政策的主要特征

  同策咨询张宏伟称,上述中央经济工作会议精神与9月份、11月份住建部两次有关楼市调控的部署基本一致。从楼市的角度来看,按照中央精神,一线城市防泡沫,二线城市要稳,三四线城市要活。由此看来,因城施策,因地制宜仍然为当前楼市调控政策的主要特征。

  他称,总体来看,一线城市防泡沫,二线城市要稳,全国核心一二线城市“全城限购限贷”,10月份23个城市楼市调控政策落地之后,楼市的投资投机性需求要么继续被压抑,要么转移到其他渠道进行投资,从楼市的角度来看,核心一二线城市“全城限购限贷”之后,外溢的投资投机需求只能到楼市尚不是太火热的城市,比如一线城市、省会城市周边的三四线城市(特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展)。届时,这些城市库存去化周期进一步降低,楼市价格开始回升,地价开始上涨,起码一部分上述城市会实现这样的结果。

  2016年房地产主要政策

  在今年的中央经济工作会议之前,12月9日,中共中央政治局召开会议,会议提出,2017年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。2016年以来,4月份的政治局会议涉及房地产议题时提到“有序消化房地产库存”。7月26日,中共中央政治局召开会议,提出要“抑制资产泡沫和降低宏观税负”,目标就是控制房产和金融等泡沫的不断上升。10月28日召开的中央政治局会议再次提出,在保持流动性合理充裕的同时,注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险。

  在中央和地方政府层面,据路透等多个信息来源资料整理,中国2016年推出的主要房地产政策和改革措施包括:

  中央政府政策

  12月7日,国家发改委等七部门联合印发《加强京冀交界地区规划建设管理的指导意见》,明确提出严格管控措施,重点是推进土地集约节约利用,严格产业准入管理,严控房地产开发建设,强化房地产市场管控,严控人口规模。

  11月12日,据报道,银监会下发通知,拟对房价上涨过快的16个热点城市银行业金融机构进行专项检查,以落实房地产调控工作,合理控制业务增速,有效缓释行业集中度偏高的风险。

  10月14日,住房城乡建设部称,将依法查处发布虚假房源信息和广告、捏造或散布谣言、未取得预售许可证销售商品房等九种房地产开发企业不正当经营行为。

  10月9日,国土部发布落实“十三五”单位国内生产总值(GDP)建设用地使用面积下降目标的指导意见称,中国要进一步缩小划拨供地范围,扩大国有土地有偿使用范围,坚持和完善经营性土地招标拍卖挂牌出让制度,并完善土地使用标准体系,逐步形成覆盖城乡和各行各业的土地使用标准体系。

  8月17日,住房城乡建设部等七部委发布“关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见”称,加强房地产中介管理,规定中介机构不得强迫委托人选择指定金融机构,不得将金融服务与其他服务捆绑,禁止提供首付贷等违法违规的金融产品和服务。

  5月初,国土资源部出台国土资源“十三五”规划纲要,明确建设地总量将被有效控制,单位国内生产总值建设用地使用面积降低20%,对房地产库存较高的城市,减少直至停止住房用地供应。

  6月3日,国务院发布关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见称,加快培育发展住房租赁市场,到2020年基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系;并支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。

  财政部决定,自2月22日起调整房地产交易环节契税和营业税优惠政策,对于个人购买90平米及以下的家庭唯一住房,减按1%税率征收契税,90平米以上的按1.5%征收;对于个人购买90平米及以下的家庭第二套改善性住房,减按1%税率征收契税,90平米以上的按2%征收。

  营业税调整为:个人将购买不足两年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买两年以上(含两年)的住房对外销售的,免征营业税。不过,京沪广深仅实施购买家庭唯一住房的契税优惠政策,其它两项优惠暂不实施。

  2月初,人民银行于对个人住房贷款政策有关事项进行调整。在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。

  财政部和税务总局联合发布通知,自2016年1月1日至2018年12月31日,对专门经营农产品的农产品批发市场、农贸市场使用的房产、土地,暂免征收房产税和城镇土地使用税。

  地方政府政策

  上海市政府决定自11月29日起,将居民家庭购买首套住房申请商业贷款的首付款比例调整为不低于35%。同时对二套房商贷认购标准,确定为认房又认贷。

  天津进一步调整差别化住房信贷政策,具体包括:居民家庭申请商业性个人住房贷款购买首套住房的,最低首付款比例为30%;对拥有一套住房且购房贷款未结清再次申请商业性住房贷款的,最低首付款比例为40%。

  广东省广州市住建委等部门11月下发通知称,为保持房地产市场平稳健康发展,在该市范围内竞买商品住宅用地从事房地产开发必须使用自有资金。

  上海10月8日晚间出台新政,提出2016年商品住房用地供应同比有较大幅度的增加,并进一步加强商品住房用地交易资金来源监管等。根据地块不同情况,进一步增加商品住房用地中保障性住房(含人才公寓)配建的比例和房地产开发企业自持住房的比例。

  南昌10月8日公布政策,实行区域性住房限购,暂停向在市区已拥有一套及以上住房的本市户籍居民出售新建商品住房;暂停向在市区已拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房和存量住房;并根据不同情况实施限贷。

  福州市“十一”期间印发《福州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》,对在本市五城区范围内购买首套商品住房的居民家庭,拥有本市五城区户籍的家庭申请商业性个人住房贷款,首付比例不低于30%。

  珠海“十一”期间出台政策,对已有三套及以上本地居民、一套及以上非户籍居民、无一年以上纳税或社保记录非户籍居民暂停销售建筑面积144平方米及以下的普通住房;同时规定首套房最低首付款比例不低于30%,二套房最低首付款比例不低于40%。

  东莞市也于“十一”期间出台政策称,行政区域内,对拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭暂停向其销售新建商品住房。

  南京10月5日宣布进一步加大主城区(不含六合区、溧水区、高淳区)房地产市场调控力度。外地购买首套房要提供两年内在南京累计缴纳一年及以上个税或社保证明,对本市户籍成年单身人士(含离异),限购一套住房。

  深圳10月4日出台降温房价的调控举措,严格执行限购限贷政策,抬高门槛将外地人社保缴纳年限从三年提高至五年,进一步完善差别化住房信贷政策,要求二套房首付比例不低于七成。

  广州10月4日公布调控措施,将外地人社保缴纳年限提高到三年,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例不得低于70%。

  天津发布关于进一步促进该市房地产市场平稳健康发展的实施意见称,自10月1日起将实施区域性住房限购,强化差别化住房信贷政策。在本市拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭,暂停在市内六区和武清区范围内再次购买住房;对在市内六区和武清区范围内购买首套住房的非本市户籍居民家庭,申请商业贷款首付比例不低于40%。

  武汉10月3日起在部分区域实行住房限购限贷政策,首套房商业贷款首付比例提高至25%;武汉当地人购买二套房首付比例提至50%,外地人购买二套房,暂不发放商业性个人住房贷款。

  成都市政府网站刊发通知称,自10月1日起,成都高新区、天府新区等多区县范围内实行住房限购,同一身份自然人、法人只能新购买一套商品住房。同时严格执行住房限购地区信贷政策,购买二套房商业性个人住房贷款首付款比例不低于40%。

  郑州发布对部分区域实施住房限购的通知称,自10月1日起,郑州市在部分区域内对拥有两套及以上住房的户籍居民家庭和拥有一套及以上住房的非户籍居民家庭限购180平方米以下(不含180平方米)的住房。

  北京市政府9月30日发布通知,要求北京即日起提高购房首付款比例。其中购买首套普通住房的首付款比例不低于35%,购买首套非普通住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。

  上海银监局9月向辖内银行业金融机构下发通知,重申将加强对房地产中介机构业务合作资质审核等监管要求,并要求商业银行终止与违规房产中介的合作。

  杭州自9月28日起上调二套房首付比例至50%,并暂停市区购房入户政策,以维护房地产市场持续健康发展。此前该市已重启限购,规定在限制区域内,暂停向拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房。

  杭州市宣布自9月19日起在该市部分区域实施限购政策。具体为在限制区域内,暂停向拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房。

  厦门市8月31日发布文件,自9月5日起执行住房限购政策,包括限购144平米以下住宅。10月5日发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》,再次出台实施多项政策调控楼市,其中包括180平方米以下住房限购。

  苏州市8月11日公布,非本市户籍购买二套房需累计缴纳一年以上社保。南京市同日调高除高淳和溧水之外地区的二套房首付比,高可至50%。

  北京市住房和城乡建设委员会7月底称,今年将做好房地产市场调控,坚决遏制投机投资性购房需求,继续严格执行限购和差别化的信贷、税收等政策,适度提高第二套非普通商品住房的首付款比例。

  上海市自3月下旬开始执行房市新政,具体包括二套普通房首付不低于五成,二套非普通首付不低于七成,购房人须承诺首付款为自有资金;非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保年限由两年提高至五年。

  中国央行上海分行和上海银监局随后亦下发通知,要求辖内各商业银行认真落实差别化个人住房信贷政策,对于有投资、投机性购房特征的,商业银行要从严确定首付款比例和利率。

  全力以赴抑制资产泡沫

  天风证券首席经济学家刘煜辉日前在天风证券年会发表了题为《青萍之末》的演讲。他表示,中国现在面临的其他事情都是小事,只有一个事情要全力以赴地去对付,这个事就是要抑制资产泡沫,全面清理过去已经持续了三、四年的金融交易性资产创造的无序繁荣所带来的一场巨大的金融混乱。抑制资产泡沫从哪个方向入手?刘煜辉指出,第一是快速冷却房地产市场的资产创生的速度;第二是全面清理金融内部交易性资产创造的繁荣,金融降杠杆。

  他认为,中国经济已经面临着一个绕不过去的“劫”,这个“劫”就是本国货币定价受到严重冲击。人民币汇率事关国家经济安全和金融稳定,这是天大的事情。

  前面几次房地产调控,我们都在人民币升值周期中,汇率没有问题,而这次的房地产调控事关整个国家的经济和金融安全,以前的房地产调控各个部委要吵半年才能真动手,这一回房地产调控就在国庆节前后二十天之内所有政策全部铺下去,一下子把市场的流动性彻底打掉,冷却了下来,为什么?事关生死,决策的层级完全不一样。是建立在整个决策层对于2012年之后人民币贬值压力到底是怎么形成这样的内在逻辑高度统一的认识,不是因为美元的升值造成人民币的贬值压力,逻辑是无序的金融信用创造的“洪荒之力”。

  人民币汇率稳定,对G2货币同盟的信心,取决于中国能否坚决压制金融交易性资产的创造(资本品或商品投机性交易或纯粹的“金融交易”),用白话讲,就是限制“炒来炒去”的繁荣。人民币为什么贬值,金融“炒来炒去”炒出来的,中国正在做正确的事情。

  刘煜辉表示,回过头来看,2012年绝对是中国经济和金融重要的分水岭。2012年后我们犯了一个巨大的错误:我们启动了一场史无前例的金融自由化的无序繁荣,最后导致了现在巨大的金融混乱。

  刘煜辉说道,所有的金融资产性价比都很差,交易都下不了手。之所以大家还愿意进场交易都是在博弈人心,都是在揣摩场外还有更困难的、资产荒压力更大的交易者要入场接走我手中的筹码,都是在揣摩在全市场与央行对赌的“懦夫困境”的博弈中,先验地认为中央银行一定是最后的胆小者,到最后没有办法一定会释放流动把大家的交易结构都解放出来,所有的交易者都这样想,整个市场弥漫在中央银行狂热信仰的气氛当中。

  10月份这一次金融去杠杆和4月份那一次没有本质差别,唯一的变化是央妈的心变得“坚硬如铁”。他称,“这一次对赌的人吃了大亏。妈妈持续了三个月的紧平衡,不断地抬高市场利率,实际上是在加息,不断地在抬。”

  刘煜辉表示,政府只需要做好两件事情,其他都交给市场解决,一是政治上能给民营资本定心丸,最近做得很好,包括中共中央出来一个红头文件保护私有财产神圣不可侵犯;二是和稳定汇率的逻辑一样,调节金融资本和产业资产的尖锐冲突,“抑金融交易资本,扬产业资本”,减少金融地产资本豪强对产业的挤出,让产业资本休养生息,重新恢复资产回报率的过程。

  货币政策开始转向抑制房地产泡沫

  日经新闻报道最近指出,中国人民银行货币政策的核心开始由刺激经济转向抑制房地产泡沫。报道认为,通过货币调控,诱导短期利率提高,还指导银行放慢房地产相关融资的增长速度,希望通过实施货币紧缩,力争实现房地产泡沫软着陆,此外还意在阻止人民币贬值和资本流出。

  作为中国短期利率指标的上海银行间同业拆借利率隔夜利率12月14日为2.30%。比今年夏季高出0.3个百分点,剔除特殊原因,达到了去年4月以来的最高水平。长期利率方面,10年期国债的利率为3.23%,为1年零1个月以来的最高水平。理由是“央行增加了期限长、利率高的资金供应”。利率上涨还具有抑制房地产相关融资的效果。

  央行对商业银行的窗口指导也发生了改变。以融资猛增的银行为中心,央行从11月中旬开始指导放慢增速,目的是对占到新融资70-80%、与大城市房地产泡沫密切相关的房贷猛增进行控制。1-9月房贷增长了3.6万亿元,9月底的余额比上一年同月增长35%。中等银行的房贷金额快速增长。

  另外还将限制银行进行表外项目投资。央行计划10月起将通过表外理财产品投资的债券等资产也纳入广义信贷范围,重点调查其风险。

  中国央行的变化主要是因为在10月底的政治局会议上决定“注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险”。央行对人民币兑美元贬值和资本流出也抱有危机感,似乎有意让外界感到金融紧缩,通过缩小影响汇率行情的中美利率差来阻止人民币贬值。此外,还抑制钢铁及煤炭等批发价的上涨压力。

  瑞银集团中国首席经济学家汪涛认为,增长目标估计可以完成,中国政府将关注房地产泡沫的风险,货币政策有紧缩的感觉。中国央行参事盛松成在12月上旬的演讲中表示,“如果条件适合,我们也可以考虑加息”。这可以理解为希望提高市场利率的央行实施的“口头干预”。

  不过,中国人民银行对代表全面货币紧缩的存贷款基准利率和存款准备金率(央行强制要求商业银行实施的存款比率)的上调将采取慎重态度。这是因为“会给经济增长和资产泡沫带来负面打击,相当危险”。通过将货币政策向紧缩的方向进行微调,力争实现房地产价格的稳定。

  房地产将由规则切换转向资金腾挪

  华泰证券地产业分析师谢皓宇认为,11月的国家统计局数据显示,商品房销售下滑趋势已成定局。由于政策进入持续不友好阶段,楼市焕发“第二春”的原有逻辑将被破坏。

  之前一直看多房地产业的逻辑在于,银行出于风险考量会持续发放房贷,主要目的是降低地产和地产产业链的坏账。然而,由于今年多个城市相继引入调控措施,政策持续不友好,恰巧今年又在进行利率市场化,“截止当前,我们认为这一进程已处于末期,也就意味着进一步降低坏账的空间已经十分有限。这就意味着,原先的核心逻辑将被破坏。银行出于收益考量势必在边际上减少房贷发放。”华泰认为,“在一定时期内,一旦银行开始涨价,处于被动状态的开发商就会降价,所以我们预判2017年房价将有所回调。”

  而行政调控不会成为未来的市场主导,市场的自然出清才是房地产健康发展的必经之路。“考虑到去库存战略至今已经持续了1年,随着销量的刺激,我们对明年的风险从库存风险考量切换到房价风险考量。”

  而据华泰判断,房价的定价权已经发生了转移,确切说是一线城市。“最经典的地产逻辑是用货币周期解释房价问题,这其实是房价的短周期表现。”从中期角度看,库存主宰了房价,“当前一线城市库存少,仅仅是托底手段而非上涨因素,这也能够解释为什么库存高企的情况还能有价格抬升。”

  一线城市定价权已经在二手房市场,其供需弹性超过新房市场。考虑到每年新增流入人口的减少,其实已经在增量上匹配了一线城市土地供给的减少,说未来一线城市定价权已经出现了转移。

  对于2017年的房地产市场,华泰证券还提出过一个观点:2016年开始是游戏规则切换,房地产市场将在2017年下一盘资金腾挪的大棋:

  1)第一盘棋:银行教你如何收回坏账,2016年已经下得很精彩。银行放房贷到居民、居民买房给钱到开发商、开发商还钱给上游如建材厂、建材厂再还给银行消坏账;

  2)第二盘棋:政府教你如何打开发商算盘,2017年马上开启。目前开发商手里结余近 2 万亿元,政府将开启新的轮回:居民用 2 年时间积累财富、买房储蓄率下降到开发商、政府向开发商卖地收回现金、用于基建和 PPP;

  3)第三盘棋:营改增后,一二线向三四线转移支付的乾坤大挪移,一二线靠卖地解决财政收入,三四线靠一二线上交的中央税种转移支付;

  4)户籍城镇化,引导农村资金进城。

  房地产去库存将在2018年基本结束

  在安信证券12月15日举办的“2017投资策略会”上,安信证券首席经济学家高善文表示,以现在的存货去化速度估计,全国范围内普遍的房地产去库存化将在2018年上半年基本结束。

  “大约再过一年多,房地产的高库存问题,就会得到全面的、根本性的解决。由房地产高库存导致的很多经济层面上的扭曲,会得到全面的修正。”高善文预测,未来债市将从长期的牛市转入熊市,股票也许正在转为牛市,但是成长股和蓝筹股的风格将会和过去5年有很大差异。“对这一战略性的转折,我们一定要保有足够的警惕”。

  在房地产需求层面,高善文分析,中国在2010年之前经历了城镇化,人口向大中小城市的平均流动速度差不多,但是2011年前后,中国开始从城镇化转入都市化,人口流动开始表现出强烈的选择性,集中流入一部分大城市和特大城市,离开大量的中小城市。高善文称,这一轮房价上涨,不能简单理解为流动性过剩,它是由更基本的人口和刚需所维持的情况。面对人口的流入和需求的上升,在土地供应不能响应的条件下,这种压力就会全部转化为地价和房价的上升。

  高善文举例称,统一用中国口径算,北京、深圳和香港居住用地占城市建设用地的比重均为20%左右。这一比例在伦敦、纽约、首尔和东京等地均在40%以上。

  高善文称,当前用泡沫论来解释房价上涨,很可能是比较肤浅的。泡沫论背后存在着房地产市场更深刻的扭曲,这一扭曲来自于土地的供应没有竞争性,把土地和房价推到非常高的水平。他表示,这种供不应求的压力,正在房地产市场上生动地、一轮一轮地表现出来。

  未来,这些问题能得到根本的解决吗?高善文反问:未来,北京上海和深圳会大量放开供地吗?未来,人口会停止流入这些城市吗?如果回答都是负面的,那么指望房价掉下来是非常困难的。

  高善文表示,中国房地产市场在2009年至2011年出现了快速泡沫化,并在之后两三年时间里积累了大量的库存。一个显著的数据是,2011年至2013年,中国使用的水泥总量(66亿吨)超过了美国整个20世纪的实际使用量(45亿吨)。但是,“我们应该看到,经过两三年的努力,这个问题已经出现了非常大的改善。”高善文预测,在考虑和容忍一定误差的前提下,以现在的存货去化速度估计,大约再过一年多,房地产的高库存问题,就会得到全面和根本性的解决。

  高善文举例称,房地产的存货去化,美国用时5年(2007年至2012年),日本用时12年(1991年至2003年)。“中国仍是一个快速城镇化的经济体,我们用了5到7年的时间对这一扭曲的情况进行修正,并不是一个特别极端的情况。”

 

(完)

  

(整理、编写、责任编辑:王砚峰)

  

2016年第90期(总第1701期)2016年12月16日(星期五)

  

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